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A tributação dos rendimentos prediais é uma questão fundamental para proprietários de imóveis que os arrendam ou exploram para obtenção de rendimentos. Estes rendimentos são sujeitos a regras fiscais específicas no âmbito do IRS, podendo ser tributados através de taxação autónoma ou englobamento.

Neste artigo, explicamos o que são rendimentos prediais. Esclarecemos ainda como são tributados em IRS e quais os benefícios fiscais que existem, nas várias circunstâncias.

O que são rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais são classificados como rendimentos da categoria F para efeitos de IRS. Segundo o artigo 8.º do Código do IRS, os rendimentos prediais consistem nas rendas obtidas de prédios rústicos, urbanos e mistos. Contudo, estas rendas não são rendimentos prediais se forem tributadas no âmbito da categoria B, de rendimentos empresariais e profissionais.

O conceito de "renda" é abrangente e refere-se, neste contexto, a pagamentos recebidos por contratos de arrendamento. Neste artigo, iremos focar-nos, sobretudo, nos aspetos da tributação de rendimentos provenientes de arrendamentos para habitação permanente.

A tributação dos rendimentos da categoria F segue o princípio de caixa. Ou seja, a obrigação fiscal ocorre no ano em que as rendas são efetivamente recebidas e os recibos correspondentes são emitidos.

Como são tributadas as rendas de habitação permanente em sede de IRS?

O Programa Mais Habitação, aprovado pela Lei n.º 56/2023, de 7 de outubro, trouxe alterações significativas à tributação das rendas de habitação permanente. A partir do momento em que esta lei produziu efeitos, passaram a ser aplicadas taxas de IRS especiais para os rendimentos prediais.

Quais são as taxas de IRS aplicáveis aos rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais passaram a distinguir-se entre rendimentos provenientes de arrendamento habitacional e outros rendimentos prediais:

• Arrendamento habitacional

É aplicada uma taxa especial de 25% para contratos celebrados ou renovados a partir de 7 de outubro de 2023. No caso de contratos de longa duração, prevê-se ainda uma maior redução da taxa de IRS.

A taxa de IRS aplicável será de:

• 15% para contratos com duração de 5 a 10 anos
• 10% para contratos com duração de 10 a 20 anos
• 5% para contratos com duração superior a 20 anos
• Outros rendimentos prediais:

No caso de outros rendimentos prediais, mantém-se a aplicação das taxas gerais de 28%.

Apesar de tudo, o sujeito passivo pode optar pela tributação por englobamento ao invés de aplicar estas taxas autónomas.

Quem pode beneficiar do novo regime de tributação dos rendimentos prediais?

Estas novas regras de tributação dos rendimentos prediais aplicam-se apenas a contratos celebrados após a publicação da Lei n.º 56/2023. Aos contratos anteriores à sua publicação, será aplicado um regime transitório de tributação em IRS.

Este regime transitório determina que contratos anteriores à Lei n.º 56/2023 mantêm a taxa aplicável anteriormente, até à sua renovação ou término.

A duração dos contratos também influencia a tributação, determinando a aplicação de diferentes taxas tanto no novo como no antigo regime:

Os rendimentos prediais podem beneficiar de uma redução da taxa de tributação autónoma?

Regra geral, as taxas de tributação em IRS aplicadas aos rendimentos prediais são as mencionadas nos pontos anteriores. Contudo, no caso dos rendimentos de contratos de arrendamento para habitação permanente, poderá haver direito a uma redução da taxa de IRS aplicável.

Contratos com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos podem beneficiar de uma redução adicional da taxa. A Lei n.º 56/2023 prevê a redução da taxa de IRS em 2 pontos percentuais por cada renovação com igual duração. Existe um limite máximo de redução de taxa, de 10 pontos percentuais.

Porém, se o valor da renda exceder em 50% os limites estabelecidos pela Portaria 176/2019, não se aplicam taxas especiais nem benefícios de redução.

Há ainda benefícios para novos contrato de arrendamento de longa duração com renda inferior em pelo menos 5% à anteriormente praticada. Nestes casos, está prevista uma redução adicional de 5% na taxa de tributação.

Estão previstos ainda apoios extraordinários/benefícios fiscais para a tributação dos rendimentos prediais nas seguintes situações:

• Arrendamentos habitacionais permanentes anteriores a 2022, cujo aumento da renda seja inferior a 2%
• Transferência de imóveis de alojamento local para arrendamento

O que é o apoio extraordinário à tributação dos rendimentos prediais e quem pode beneficiar?

A Lei n.º 56/2023 introduziu um apoio extraordinário que reduz a parte dos rendimentos prediais sujeitos a IRS. Este apoio aplica-se a contratos de arrendamento habitacional permanente:

• em vigor antes de 1 de janeiro de 2022
• cujas rendas não tenham sido aumentadas em mais de 2%

Os coeficientes de apoio determinam a parte tributável dos rendimentos, reduzindo o montante sujeito a imposto. Por exemplo, um coeficiente de 0,90 significa que apenas 90% das rendas serão tributadas, sendo os restantes 10% isentos.

Em que consiste o benefício fiscal da transferência de imóveis de alojamento local para arrendamento?

Este benefício aplica-se aos rendimentos prediais decorrentes da conversão de imóveis de alojamento local em arrendamento permanente. Estes estão isentos de IRS até 31 de dezembro de 2029, desde que cumpram as seguintes condições:

• O imóvel tenha sido registado como alojamento local até 31 de dezembro de 2022
• A conversão para arrendamento habitacional permanente ocorra até 31 de dezembro de 2024

Como declarar os rendimentos prediais na Declaração de IRS?

Para declarar os rendimentos prediais na Modelo 3 de IRS, terá de preencher o Anexo F.

Deverá ter particular cuidado com o preenchimento do quadro 4.

Neste quadro, serão indicados os valores dos rendimentos prediais e dos gastos suportados e pagos para a conservação e manutenção do prédio. Incluem-se nestes gastos, por exemplo, algumas despesas de obras, de condomínio, impostos e até os seguros de renda.

Os seguros de renda contratados para garantir o pagamento das rendas passaram, efetivamente, a ser dedutíveis nos rendimentos prediais.

Como preencher o anexo F da Modelo 3 de IRS?

Os senhorios devem declarar os rendimentos da categoria F no Anexo F da Modelo 3 de IRS. O preenchimento correto deste anexo é essencial para a aplicação dos benefícios fiscais previstos.

Os principais quadros a preencher incluem:

• Quadro 4.2: Indicação de contratos de arrendamento que beneficiam de redução de taxa
• Quadro 4.2B: Indicação de redução de taxa por limite de acréscimo de renda
• Quadro 6F: Identificação de imóveis transferidos de alojamento local para arrendamento
• Quadro 10: Declaração de contratos cessados que beneficiaram de taxas reduzidas

Qual a importância de estar atento às alterações na legislação da tributação dos rendimentos prediais?

A tributação dos rendimentos prediais, em Portugal, tem sido alvo de alterações significativas nos últimos anos. Estas acentuaram-se, particularmente, com a entrada em vigor do Programa Mais Habitação. Os senhorios devem estar atentos às novas regras para otimizar a sua tributação e beneficiar das taxas reduzidas e incentivos fiscais existentes. O cumprimento das obrigações declarativas é essencial para garantir o enquadramento correto e o aproveitamento dos benefícios fiscais disponíveis.