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Se pretende vender um imóvel, deverá ter em conta alguns aspetos. Caso o venda por um preço superior àquele que pagou por ele, irá ter naturalmente lucros sobre esta venda. No entanto, terá de pagar imposto sobre uma parte desse lucro. As "mais-valias" provenientes da alienação do imóvel estão sujeitas a IRS, pelo que terão de ser declaradas na Modelo 3.

Neste artigo, explicamos o que são as mais-valias da alienação de imóveis e como declarar estas vendas no IRS.

O que são mais-valias imobiliárias?

Regra geral, o valor de venda de um imóvel é superior ao valor pelo qual foi adquirido. Nessas situações obtém-se uma mais-valia, que não é mais do que o lucro obtido na alienação do imóvel.

É obrigatório declarar a venda de um imóvel, quer seja uma casa ou um terreno?

Sim, é sempre obrigatório declarar a venda do imóvel no ano em que ocorreu a venda, na Modelo 3 de IRS.

Como é declarada a venda de um imóvel?

As vendas de imóveis são sempre declaradas na Modelo 3 de IRS. Declaram-se no anexo G, G1 ou nos dois, dependendo da data em que o imóvel foi comprado, herdado ou recebido por doação.

Casas e terrenos rústicos ou industriais adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 beneficiam da isenção de IRS sobre as mais-valias. Porém, a sua venda tem de ser declarada na modelo 3 de IRS, preenchendo o anexo G1.

Os terrenos para construção comprados, herdados ou recebidos por doação antes de 9 de junho de 1965 são também contemplados com esta isenção. Mas terão também de ser declarados no anexo G1. Caso a posse do terreno tenha ocorrido após essa data, o imóvel já terá de ser declarado no anexo G.

Considere-se o seguinte exemplo:

Diana, filha única, herdou, por óbito da mãe, em 1980, 25% de uma casa. Os restantes 75% pertenciam ao cônjuge sobrevivo, o seu pai. Em 2006, por óbito do pai, herdou os restantes 75%.

No ano de 2023 vendeu a casa herdada, como deve proceder?

Na declaração da Modelo 3 terá de preencher o anexo G1 respeitante aos 25% e o anexo G referente aos 75%.

Há isenção de IRS na mais-valias apuradas no anexo G?

Existem algumas situações de mais-valias declaradas no anexo G da Modelo 3, que de facto poderão estar isentas do pagamento de IRS. Vejamos então alguns exemplos:

Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente

Suponha que o imóvel era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou do seu agregado familiar nos 24 meses anteriores à alienação. Terá direito à isenção das mais-valias se reinvestir o valor da venda:

• Noutra casa, num terreno para construção ou numa nova construção;
• Na ampliação ou renovação de um imóvel para sua HPP.

Em suma, terá direito a esta isenção se reinvestir o valor da venda na compra de outro imóvel destinado a habitação própria. Este reinvestimento numa nova HPP pode ser em Portugal ou em qualquer Estado-Membro da UE. Pode também ser num país localizado no Espaço Económico Europeu. Para isso terá de haver intercâmbio, em matéria fiscal com o país onde vai ser construída a nova HPP.

O valor a reinvestir é o valor da venda, deduzido da amortização, caso haja um empréstimo para a aquisição do imóvel. Não se trata do valor da mais-valia. O reinvestimento tem de ser concretizado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel.

Utilização do valor da venda para amortização do crédito de HPP do próprio ou dos descendentes

Pode também haver isenção de mais-valias se vender uma habitação secundária ou um terreno para construção entre 2022 e 2024. O valor da venda, após pagamento do respetivo crédito, deverá ser usado para amortizar o crédito da sua HPP ou dos seus descendentes.

O contribuinte terá direito à isenção se a amortização do crédito ocorrer até três meses a contar da data da alienação. Se o imóvel foi vendido antes de 6/10/2023, a amortização terá de ser efetuada até 6/01/2024. Estas mais-valias terão de ser declaradas no quadro 19 do Anexo G.

Venda de Imóveis ao Estado

As mais-valias estarão ainda isentas de imposto para vendas ocorridas em Portugal Continental, Açores ou Madeira, quando o comprador é o Estado. Se o imóvel for vendido a Entidades Públicas Empresariais da área da habitação ou a Autarquias Locais, haverá direito à isenção, exceto quando:

• Os ganhos resultem de vendas de imóveis através do uso direito de preferência;
• Os sujeitos passivos tenham domicílio fiscal em território com um regime fiscal mais favorável.

Imóveis vendidos por pensionistas ou maiores de 65 anos

As mais-valias podem ficar isentas de imposto para pensionistas/reformados ou indivíduos com mais de 65 anos. Inserem-se ainda neste grupo indivíduos com menos de 65 anos, cujo cônjuge ou unido de facto tenha mais de 65 anos. Se venderem a sua HPP poderão beneficiar da isenção se nos seis meses após a alienação utilizarem o valor da venda em:

• Seguros financeiros do ramo vida;
• Adesão individual a um fundo de pensões aberto.

Estes produtos devem garantir ao adquirente ou cônjuge uma prestação periódica, por 10 ou mais anos, no máximo de 7.50% do valor investido. Caso ocorra uma interrupção ou os 7,50% forem ultrapassados, cessa o benefício da exclusão.

Há que referir que a aquisição destes produtos é acumulável com um reinvestimento numa nova HPP.

Considere-se o seguinte exemplo:

António, reformado, com mais de 65 anos, vende a sua HPP por 250.000€ e compra uma nova HPP por 200.000€. Os restantes 50.000€ do valor da venda reinveste num dos produtos acima mencionados. Assim, António poderá beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias.

Se não reinvestir tenho de pagar mais-valias? Como é apurado o valor da mais-valia?

Se vender um imóvel que adquiriu após 1 de janeiro de 1989, terá de preencher o anexo G da modelo 3 de IRS.

Ao declarar o não reinvestimento do valor de venda, é apurada a mais-valia.

Como se calculam as mais-valias da alienação de imóveis?

Para o cálculo das mais-valias da alienação de imóveis, é preciso conhecer os seguintes dados:

• Valor de aquisição do imóvel;
• Valor de venda do imóvel;
• Valor dos gastos com a valorização do imóvel incorridos nos últimos 12 anos;
• Valor dos encargos com a compra e venda do imóvel;
• Datas de aquisição e alienação do imóvel;
• Coeficiente de correção monetária.

Primeiramente, terá de se subtrair o valor da aquisição ao valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Considerem-se situações em que entre o momento da aquisição do imóvel e a sua venda decorreram mais de 24 meses. Nestes casos, será aplicado o coeficiente de correção monetária sobre o valor de aquisição.

Após subtrair o valor de aquisição ao valor de venda, terá ainda de subtrair o valor das despesas com a valorização do imóvel. Incluem-se aqui despesas de:

• Instalação de sistemas de aquecimento central;
• Instalação de painéis solares;
• Pinturas e outros arranjos no imóvel;
• Remodelações de divisões, entre outros.

São ainda subtraídos os valores de encargos com a compra e venda do imóvel onde se incluem as despesas com:

• Pedido de Certificado Energético do imóvel;
• Escritura;
• Comissão a pagar à agência imobiliária, caso tenha recorrido aos seus serviços;
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
• Imposto de Selo, entre outros.

Então, o valor da mais-valia calcula-se aplicando a seguinte fórmula:

Mais-Valia = Valor da Venda -Valor de Aquisição - Gastos com a valorização do Imóvel realizados nos últimos 12 anos - Gastos com a compra e venda do imóvel

Considere-se o seguinte exemplo:

O João adquiriu um imóvel em 2017 pelo valor de 200.000€. Em 2023, vendeu esse imóvel por 300.000€. Entre despesas com remodelações no imóvel e encargos com a compra e venda do imóvel, gastou 25.000€. Qual o valor da mais-valia?

Para este efeito teremos de considerar um coeficiente de correção monetária de 1.10, de acordo com a Portaria n.º 340/2023.

Assim sendo, Mais-Valia = 300.000€ - (200.000€ x 1,10) - 25.000€ = 55.000€

Mais-valias de Imóveis IRS - como são tributadas?

Apenas 50% do valor das mais-valias de imóveis estará sujeito a tributação em IRS. Considere-se a mais-valia do exemplo anterior, de 55.000€. A mesma irá ser tributada apenas em 50%, ou seja só pagará imposto sobre 27.500€.

Este valor é somado aos restantes rendimentos, pois está previsto o englobamento obrigatório. Será aplicada a respetiva taxa de IRS sobre o valor do Rendimento Anual, conforme previsto pelo artigo 68º do Código do IRS.